Jak zjistíme odpovídající výši pachtovného? Zjednodušeně řečeno, jako bychom cenu nemovitosti považovali za jistinu, kterou při stanovené úrokové sazbě (úrokové míře a míře kapitalizace) uložili do peněžního ústavu a zjišťujeme výši úroků, které z dané jistiny získáme. Při tom je uvažována úroková sazba, která je peněžními ústavy používána při poskytování hypoték na koupi pozemku. Pacht musí ovšem být v takové výši, aby byl pokryt nejen přiměřený zisk, daný mírou kapitalizace, ale i náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti (daně z nemovitosti); je tedy třeba tyto výdaje připočíst. V našem případě se jedná o pachtovné z pozemků, tedy náklady na provoz představují pouze daň z nemovitosti.
Při výpočtu výše pachtovného je rozhodující, jakou zvolíme cenu za pozemek a % úroku k zajištění adekvátní míry kapitalizace nemovitosti. Jako přiměřené respektive ve světě používané se jeví rozmezí 3 až 5 % p.a. z ceny pozemků. Například za první republiky pro odhady k exekučnímu řízení vyhlašovaly míru kapitalizace zemské soudy (v Praze, Brně, Bratislavě, Košicích); a tato se pohybovala zpravidla mezi 3,5 % až 4 % p.a., na Slovensku až 5 %.
Gratz ve své současné knize Stanovení ceny nájemného k tomuto uvádí: ”Vlastní kapitálový náklad vložený do nemovitostí nesmí zůstat nezúročen, neboť by jej vlastník i jinak investoval (např. obligace nebo akcie). Aby byly investice do nemovitostí smysluplné, musí být dosažen z vlastního kapitálu alespoň stejný výnos, jako při jiném uložení kapitálu s podobnými riziky. Platí pravidlo, že vlastní kapitál má být úročen 0,5 % nad úrokovou mírou druhé hypotéky nebo 1 % nad sazbou první hypotéky. Při druhé hypotéce s 5,75 % obnáší např. vlastní kapitál úrokovou míru 6,25 %.
Výši pachtovného aktualizujeme každý rok a výpočet provádíme na základě aktuální výše indexu hypotéčních úvěrů v ČR. Cenu za pozemek volíme tu, kterou by vlastník získal, kdyby daný pozemek aktuálně prodával a tyto prostředky kapitalizoval dle výše uvedeného schématu, čímž je splněno obecně vžité pravidlo, že pacht by měl být v takové výši, která by hodnotu pozemku umořila za 100 let. Jedná se tudíž o cenu tržní, která se v průměru v ČR pohybuje mezi 5,- až 20,- Kč za 1 m2 v závislosti na katastrálním území a BPEJ s úředně stanovenou cenu. Cenu tržní tedy odvodíme z tabulky uvedené zde.
- Vzorec pro výpočet výše pachtovného: P = (C . i . m²) + D
( P - roční příjmy z pachtu, C - tržní cena půdy za 1 m² převzatá z internetových stránek www.pachtovnispolecnost.cz, i - míra kapitalizace roční setinou, m² - celkový počet m², D - celková daň z věcí nemovitých za pozemky)
- Vzorec pro výpočet míry kapitalizace: i = u / 100
(u - výše procent odvozená od aktuálního indexu hypotéčních úvěrů / 100 let. Index hypotéčních úvěrů se pro následující rok použije za měsíc červen roku, pro který je pachtovné vypočítáváno. Hypotéční index se použije s průměrnou úrokovou sazbou bez rozdílu fixace a bez rozdílu účelu ze stránek www.hypoindex.cz
- Hypoindex - aktuální index hypotéčních úvěrů v ČR je k nahlédnutí zde.
Odkaz na tabulku, kde si můžete jednoduše po zadání požadovaných veličin vypočítat výši pachtovného naleznete ZDE
