Pacht v novém OZ

Pododdíl 1 

Obecná ustanovení

§ 2332 Základní ustanovení 

(1) Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. (2) Přenechá-li strana druhé smluvní straně jednou smlouvou více věcí, z nichž některé slouží k užívání a jiné k požívání, posoudí se smlouva podle povahy hlavní věci.

Související ustanovení ObčZ: § 456, § 491, § 502, § 1285 až § 1293, § 2201 až § 2231, § 2331 až § 2357, § 2717, § 3074,

Komentář k odstavci 1:

Do právní úpravy občanského práva se úpravou pachtu vrátil tradiční právní institut, který náš právní řád znal až do roku 1964. Posledním zákonem, který pacht upravoval, byl občanský zákoník z roku 1950. V současné chvíli je institut, který je pachtu podobný, obsažen v našem právním řádu pouze: a. v obchodním zákoníku a to jako právní úprava nájmu podniku (§ 488b - 488i ObchZ), b. v zákoně č. 449/2001, o myslivosti a to jako právní úprava honitby, c. v zákoně č. 99/2004 Sb. zákon o rybářství a to jako právní úprava výkonu rybářského práva.

Pacht má podobné znaky jako nájem neboť jeho účelem je též právo dočasného užívání cizí věci. To, co především odlišuje pacht od nájmu, je takzvané požívací právo nájemce k propachtované věci. Na rozdíl od nájmu je totiž s právem užívat propachtovanou cizí věc spojeno též právo brát z propachtované věci plody a užitky, přičemž pachtýř k těmto plodům a užitkům může nabýt vlastnické právo. Na druhou stranu na pachtýře dopadá povinnost o propachtovanou věc pečovat jako řádný hospodář, což v sobě obnáší i povinnost propachtovanou věc udržovat.

Právní úprava pachtu je obsažena v § 2332 až § 2357 ObčZ. V § 2332 až § 2344 ObčZ jsou obsažena obecná ustanovení o pachtu. V § 2345 až § 2348 ObčZ jsou uvedena ustanovení o zemědělském pachtu, která obsahují zvláštní ustanovení o pachtu zemědělských a lesních pozemků. V § 2349 až § 2357 ObčZ jsou pak obsažena ustanovení o pachtu závodu (dosud nájem podniku upravený v obchodním zákoníku). Zvláštní právní úpravy honitby a výkonu rybářského práva zůstanou i nadále zachovány ve zvláštních právních předpisech a to zejména s ohledem na jejich specifika.

Pojmovými znaky pachtu jsou:

a) předmět pachtu 

b) právo užívat a požívat cizí věc 

c) dočasnost pachtu

d) úplatnost

ad a) Předmět pachtu

Propachtována může být pouze cizí věc. Pachtýřem tudíž nemůže být některý ze spoluvlastníků věci.

Předmětem pachtu mohou být pouze věci nesoucí užitky a plody. Pojem plod a užitek viz.písmeno b). Obecně mohou být předmětem pachtu pozemky včetně budov na nich stojících sloužící například k pronájmu, bytové a nebytové jednotky, zemědělské usedlosti, stáda chovných zvířat apod. Předmětem pachtu však nemusí být pouze věci hmotné, ale mohou jím být i věci nehmotné.

Věc, která může být předmětem pachtu, by měla užitky a plody nést především díky pachtýřově přičinění a jeho vlastní práci. Pachtýř by měl věc obhospodařovat právě tak, aby přinášela plody a užitky, a nesmí propachtovanou věc drancovat.

Pokud je předmětem pachtu zemědělský či lesní pozemek, jedná se o pacht zemědělský. Pojem lesního a zemědělského pozemku musí být vykládán v souladu se zvláštními předpisy.

Pokud je předmětem pachtu obchodní závod, pak se jedná o pacht závodu, který se řídí zvláštními právními předpisy. Zákonná definice obchodního závodu je obsažena v § 502 ObčZ a jedná se o organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Má se za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu.

ad b) Právo užívat či požívat cizí věc

Pachtýř má právo především propachtovanou věc užívat. Má tedy právo čerpat její užitné vlastnosti a to ve svůj prospěch. To odlišuje pacht od správy cizího majetku, kdy správce cizího majetku spravuje tento majetek nikoliv ve svůj prospěch, ale ve prospěch vlastníka (§ 1400 ObčZ a násl.). Jednotlivá práva a povinnosti pachtýře ve vztahu k užívání věci se mohou lišit a jsou odvislé od povahy propachtované věci.

K tomu, aby mohl pachtýř propachtovanou věc užívat, musí mu být věc předána do držení.

Obsah pojmu požívání věci musí být vykládán v souladu s § 1285 až § 1293 ObčZ, tedy ustanoveními, které se týkající služebnosti požívacího práva. Vedle práva užívat cizí věc, má tak pachtýř právo brát z propachtované věci plody a užitky a má též právo i na mimořádný výnos z věci. Pojem požívání věci je pojmem širším a kromě jiného je v něm zahrnuto i užívání věci. Proto se jeví trochu nadbytečné uvádět v základní definici pachtu, že je pachtýř oprávněn propachtovanou věc též užívat, když by postačilo uvést pouze právo na její požívání.

 Plodem je to, co propachtovaná věc pravidelně poskytuje ze své přirozené povahy, jak je dáno obvyklým účelovým určením propachtované věci a přiměřeně k němu a to ať již s přispěním člověka nebo bez něho (§ 491 odst. 1 ObčZ). Plod se po oddělení od propachtované věci stává samostatnou věcí a pachtýř je oprávněn s ním nakládat. Pachtýř je oprávněn nakládat jak s plody, které předmět pachtu vydává na základě obdělávání pachtýřem (aktivní práce pachtýře), tak i s plody, které předmět pachtu nese přirozeně bez aktivní práce pachtýře. 

Je třeba si však uvědomit, že plod náleží do vlastnictví pachtýře až teprve poté, co se jej pachtýř chopí (např. očeše jablka ze stromu). Do okamžiku oddělení patří plody propachtovateli. Pokud tedy například inventář propachtované věci tvoří zvířata (např. stádo), náleží nově narozená mláďata do vlastnictví propachtovatele a teprve jejich oddělením od stáda, přecházejí do vlastnictví pachtýře. To, že vlastníkem plodů do jejich oddělení, respektive odebrání z propachtované věci je propachtovatel, vyplývá z definice požívacího práva obsažené v § 1285 ObčZ, ve které je uvedeno, že pachtýř jako poživatel je oprávněn brát plody a užitky. Za slovem brát je třeba vidět aktivní činnost pachtýře, která má za následek oddělení plodu od propachtované věci. Podobně též § 1293 ObčZ, který je třeba na pacht aplikovat, a který obsahuje pravidla pro vypořádání poživatele a vlastníka věci při skončení požívání, kdy neoddělené plody náležejí vlastníku věci, a vlastník musí nahradit vše, co na ně poživatel vynaložil, podle ustanovení o poctivém držiteli.

Užitkem je to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy (§ 491 odst. 2 ObčZ).

Dosud však nebylo za užitek či plod považováno maso či další produkty získané po porážce zvířete - právní teorie1 považovala získání těchto věcí za dělení předmětu vlastnictví - těla mrtvého zvířete. To by však zřejmě odporovalo podstatě pachtu - doporučujeme v případě pachtu užitkových zvířat tuto otázku řešit podrobněji ve smlouvě.

Plodem ani užitkem však není věc, která je v propachtované věci skrytá. Pokud by se v propachtované věci nalezla skrytá věc, tak k ní pachtýři vlastnické právo nevzniká, neboť taková věc není ani plodem, ani užitkem ani mimořádným výnosem z věci. Režim nalezené skryté věci by se řídil § 1063 až § 1065 ObčZ

ad c) Dočasnost pachtu

Užívací a požívací právo k propachtovné věci není pachtýři poskytováno trvale, nýbrž dočasně.

Protože v ustanoveních o pachtu není obsažena právní úprava týkající se trvání pachtu, je třeba se při posouzení doby pachtu řídit ustanovením § 2204 ObčZ, které se obecně vztahuje na nájem.

Pacht může být tedy sjednán na: a) dobu určitou - pachtovní smlouva pak obsahuje výslovné ujednání o době trvání pachtu nebo okamžik jeho skončení. Pachtovní smlouva musí obsahovat ustanovení, na jehož základě je doba pachtu nebo okamžik jeho skončení přesně určitelný. Doba pachtu může být sjednána například pomocí určité doby, která má uběhnout od okamžiku uzavření smlouvy (např. 10 let od uzavření smlouvy). Okamžik skončení pak může být sjednán uvedením konkrétního data nebo i okamžikem, kdy nastane určitá událost. Pokud je pacht sjednán na dobu, než nastane určitá událost, nemusí být zřejmé, kdy tato událost nastane či zda nastane. Přesto se jedná o pacht na dobu určitou. Pokud smluvní strany ujednají pach na dobu určitou delší než padesát let, má se však za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze pacht vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů.

b) dobu neurčitou - pokud smluvní strany výslovně neujednají dobu trvání pachtu nebo

den jeho skončení, pak je smlouva uzavřena na dobu neurčitou.

Jako pacht na dobu určitou je třeba posoudit i případy, kdy je doba pachtu vymezena rozvazovací podmínkou (§ 548 odst. 2 ObčZ). I v tomto případě je třeba přihlížet i k ustanovením o záměrném zmaření splnění rozvazovací podmínky (§5 49 odst. 1 ObčZ).

Rozlišování doby pachtu má význam zejména z hlediska možnosti pacht ukončit. V souladu s § 2229 ObčZ může být pacht ujednaný na dobu určitou vypovězen jen v případě, že byly ve smlouvě zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. To ovšem nevylučuje ukončení pachtu sjednaného na dobu určitou ze zákonem stanovených důvodů (např. možnost ukončit pacht v případě užívání předmětu pachtu v rozporu se smlouvou nebo způsobem, kterým dochází k jejímu opotřebení nad míru přiměřenou okolnostem).

ad d) Úplatnost

Pacht musí být sjednán jako úplatný. Úplata může být poskytována ve dvou formách a to buď jako takzvané pachtovné nebo jako poměrná část výnosu z věci.

Rozdíl mezi oběma plněními je takový, že výše pachtovného je mezi smluvními stranami předem známa, respektive není odvislá od výše výnosu z propachtované věci, respektive zda pachtýř výnos vůbec dosáhne. Naopak u druhé varianty úplaty je výše úplaty přímo odvislá od výnosu, kterého se podaří pachtýři z propachtované věci dosáhnout. V zásadě je možné obě varianty kombinovat a úplatu sjednat částečně jako pachtovné a částečně jako poměrnou část výnosu.

V případě, že je úplata poskytována jako poměrná část výnosu, doporučujeme věnovat ve smlouvě pozornost definici pojmu výnos. Tu totiž občanský zákoník neobsahuje, respektive nepoužívá tento výraz jednotně. Obecně je třeba výnosem zřejmě rozumět zisk bez práva na odečtení oprávněných a přiměřených nákladů pachtýře vynaložených na propachtovanou věc za účelem dosažení výnosu. Smluvně však lze jistě sjednat, že se k nákladům pachtýře bude přihlížet.

Pachtovné i poměrná část výnosu z věci může být poskytováno ve formě peněžního i naturálního plnění, popřípadě se může jednat o kombinaci obou forem plnění.

Pachtovné se hradí ve výši, která je ujednána ve smlouvě. Pokud by pachtovné nebylo sjednáno, pak se platí ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy o pachtu s přihlédnutím k výši pachtovného při pachtu obdobné věci za obdobných podmínek (§2217 ObčZ). Pokud není stanoveno smlouvou nebo zákonem jinak, platí se pachtovné měsíčně pozadu (§2218 ObčZ).

Výše úplaty se může po dobu pachtu měnit. Může být sjednána například inflační doložka či doložka cenová (§2154 až §2156 ObčZ). Požadovat zvýšení pachtovného může propachtovatel v případě, že zlepší propachtovanou věc do té míry, že pachtýř může při řádném hospodaření dosáhnout vyššího výnosu (§ 2335 ObčZ).

Smlouva její podstatné náležitosti

Pacht vzniká na základě smlouvy.

Smlouva musí obsahovat minimálně tyto náležitosti: - specifikaci pachtýře a propachtovatele - specifikaci předmětu pachtu

Pokud ze smlouvy vyplývá, že se jedná o smlouvu o pachtu (např. je smlouva takto označena), pak ostatní náležitosti smlouva obsahovat nemusí, neboť vyplývají z právní úpravy (viz jednotlivé pojmové znaky pachtu).

Forma smlouvy není zákonem výslovně stanovena, proto se bude řídit obecnými ustanoveními o formách smluv (§1756 až 1758 ObčZ). Je proto možné ji sjednat i ve formě ústní.

Propachtovatel Je třeba upozornit, že vlastník věci nemusí být vždy shodný s osobou propachtovatele. Propachtovatelem totiž může být i osoba od vlastníka odlišná, která může dle zákona či smlouvy s věcí nakládat. Takovou osobou může být například insolvenční správce nebo osoba oprávněná věc propachtovat na základě smlouvy.

Komentář k odstavci 2:

Pojem hlavní věci není občanským zákoníkem definován. Stejný výraz je použit v § 510 ObčZ v souvislosti s definicí příslušenstvím věci. Zde je však výraz použit zřejmě v jiném smyslu neboť v případě, že by byla propachtována věc hlavní, vtahovala by se smlouva o pachtu automaticky i na příslušenství věci a není proto třeba řešit právní režim. Podobně by tomu bylo i v případě, že by předmětem pachtu byla věc hromadná (§ 501 ObčZ), kdy celá věc hromadná spadá také pod jeden právní režim.

Ustanovení § 2332 odst. 2 ObčZ se tedy zřejmě vztahuje na soubor věcí, které nelze označit ani jako příslušenství věci hlavní ani jako věc hromadnou a zároveň se jedná o věci jejichž užívání je nesourodé - některé ze souboru věcí musí umožňovat jejich požívání a užívání a některé pouze užívání.